{"id":4802,"date":"2026-10-25T18:25:28","date_gmt":"2026-10-25T17:25:28","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ondara.group\/deuda-mezzanine-inmobiliaria\/"},"modified":"2026-10-26T11:20:27","modified_gmt":"2026-10-26T10:20:27","slug":"deuda-mezzanine-inmobiliaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.lp.ondara.group\/en\/deuda-mezzanine-inmobiliaria\/","title":{"rendered":"Deuda mezzanine inmobiliaria: qu\u00e9 es y qu\u00e9 riesgos tiene"},"content":{"rendered":"

La deuda mezzanine inmobiliaria es un pr\u00e9stamo que se sit\u00faa entre la deuda senior (la del banco o el primer financiador) y el capital del promotor: cobra despu\u00e9s que la deuda senior, pero antes que los socios.<\/strong> Por eso exige un inter\u00e9s m\u00e1s alto y asume m\u00e1s riesgo. Es una pieza cada vez m\u00e1s presente en la financiaci\u00f3n de promociones en Espa\u00f1a. Te explicamos c\u00f3mo funciona, qu\u00e9 rentabilidad se cita en el mercado y qu\u00e9 riesgos debe entender un inversor antes de entrar.<\/p>\n

Este texto es divulgativo. No es una recomendaci\u00f3n de inversi\u00f3n.<\/p>\n

Qu\u00e9 es la deuda mezzanine inmobiliaria<\/h2>\n

Una promoci\u00f3n inmobiliaria se financia por capas. Abajo est\u00e1 el capital del promotor (equity), que es lo primero que se pierde si algo sale mal. Arriba est\u00e1 la deuda senior, normalmente con hipoteca de primer rango sobre el suelo o la obra, que es la primera en cobrar. La deuda mezzanine ocupa el hueco intermedio.<\/p>\n

Ese hueco aparece cuando el banco no financia todo lo que el proyecto necesita y el promotor no quiere, o no puede, aportar m\u00e1s capital propio. El financiador mezzanine cubre esa diferencia a cambio de un tipo de inter\u00e9s m\u00e1s alto y de ciertos derechos de control.<\/p>\n

A diferencia de un pr\u00e9stamo con hipoteca de segundo rango<\/a>, el mezzanine no siempre se garantiza con el inmueble. Con frecuencia se garantiza con una prenda sobre las participaciones de la sociedad promotora o se pacta como deuda subordinada, sin garant\u00eda real directa.<\/p>\n

C\u00f3mo encaja en la estructura de capital<\/h2>\n

La posici\u00f3n en la cola de cobro lo explica casi todo. Esta tabla resume las tres capas:<\/p>\n

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Fuente: elaboraci\u00f3n de Ondara Group a partir de Capital (marzo de 2026), RDL 7\/1996 y Ley Concursal (BOE), octubre 2026<\/caption>\n
Capa<\/th>\nOrden de cobro<\/th>\nGarant\u00eda habitual<\/th>\nRentabilidad citada en el mercado<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Deuda senior<\/td>\nPrimero<\/td>\nHipoteca de primer rango<\/td>\n3 % – 5,5 % (banca, proyectos de primer nivel)<\/td>\n<\/tr>\n
Deuda mezzanine<\/td>\nDespu\u00e9s de la senior<\/td>\nPrenda de participaciones o subordinaci\u00f3n pactada<\/td>\n10 % – 16 % anual<\/td>\n<\/tr>\n
Equity del promotor<\/td>\n\u00daltimo<\/td>\nNinguna<\/td>\nVariable: el resto del beneficio, si lo hay<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div>\n

Las rentabilidades son rangos orientativos publicados por la revista Capital en marzo de 2026, no datos oficiales. Cada operaci\u00f3n fija las suyas seg\u00fan el riesgo del proyecto, el promotor y el LTV<\/a>.<\/p>\n

Por qu\u00e9 crece la deuda mezzanine en Espa\u00f1a<\/h2>\n

El contexto ayuda. Seg\u00fan el Observatorio de financiaci\u00f3n alternativa con colateral hipotecario<\/a> de TQ Eurocredit, PwC y Cuatrecasas (octubre de 2026), la financiaci\u00f3n alternativa con garant\u00eda inmobiliaria pasar\u00eda de 2.583 millones de euros en 2025 a 3.891 millones en 2026, un 51 % m\u00e1s. La cifra de 2026 es una previsi\u00f3n.<\/p>\n

El mismo informe sit\u00faa el tipo de inter\u00e9s medio de estos pr\u00e9stamos en torno al 10 %, con una duraci\u00f3n media de 28 meses y un LTV medio del 55 %. Son pr\u00e9stamos no bancarios en general, no solo mezzanine, pero muestran el espacio que deja la banca.<\/p>\n

Los motivos que suelen citarse son tres:<\/p>\n